전입신고는 대항력을 갖추기 위해 필요한 방법 중 한 가지이고, 확정일자는 우선변제권의 효력을 갖추기 위한 방법입니다. 전입신고와 이사(실거주)를 하면 대항력이 발생하고, 대항력이 있는 상태에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생됩니다.
전입신고 확정일자 차이
전입신고와 확정일자를 받는 이유는 전세금을 보호하기 위해서입니다. 전세금을 보호하기 위한 방법으로는 전세권 설정, 전세보증보험 가입, 확정일자 3가지가 있는데 그중 가장 간단한 방법이 확정일자를 받는 것입니다.
전입신고와 이사(실거주)를 하면 대항력이 생깁니다. 대항력이란, 주택임대차 보호법을 적용받을 수 있는 것입니다. 전세계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 전세금을 받을 때까지 거주할 수 있는 권리입니다.
하지만, 집주인(임대인)의 개인 사정으로 집이 경매로 넘어갔을 때 경매 낙찰대금에서 돈을 나눠주는 순서는 이사 순서가 아닌 확정일자의 날짜 순서입니다. 이것을 우선변제권이라고 합니다. 확정일자의 가장 큰 장점은 최우선변제권입니다. 소액임차인에게 적용되며, 순서와 상관없이 최우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.
최우선 변제권이란?
최우선 변제권이란 소액임차인을 보호하는 제도입니다. 최우선변제금액은 개정이 되고 있어서 연도와 지역마다 소액보증금액과 보장하는 금액이 다릅니다.
아래의 표를 예로 지금 서울을 예시로 들면, 1억 5천만 원 이하의 보증금으로 들어간 곳은 5천만 원이 최우선변제금액이 됩니다. 근저당(대출), 우선변제권 순위와 상관없이 최우선으로 보증받을 수 있는 금액이 5천만 원이고, 그 이후의 금액은 우선변제권에 따라 확정일자의 날짜로 순서대로 지급받게 됩니다.
여기서 중요한 것은 내가 입주하는 날이 아닙니다. 그건물에 근저당이나 나보다 빨리 들어간 전세자가 있다면 그 사람이 들어간 날짜가 기준이 되는 것입니다.
개정 전의 그림을 예시로 들면 2016년 3월 31일(8차 개정) 이후인 2017년에 근저당(대출)이 설정되어 있다면 나는 그때의 연도에 따라 보증금이 1억 이하가 소액임차인 조건이 되고, 3천4백만 원이 최우선변제 금액이 됩니다. 중요한 사항이니 반드시 확인하시길 바랍니다.
우선변제권 조건?
우선변제권은 대항력이 갖춰진 상태에서 확정일자를 받으면 효력이 발생합니다. 즉, 대항력(전입신고+이사)이 있는 상황에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 3가지 중 1가지라도 하지 않으면 우선변제권 효력은 발생하지 않고, 3가지를 계속 유지하지 않으면 유지하지 않은 날부터는 효력이 사라집니다.
확정일자 늦게 받으면?
확정일자를 늦게 받으면 안 받은 기간 동안은 우선변제권이 없습니다. 이것을 악이용 하면, 집주인이 집을 담보로 대출을 신청할 수 있다는 것입니다.
은행에서는 담보대출을 내어줄 때 은행이 상환할 수 있는지 확인을 합니다. 집에 등기를 확인했는데, 확정일자가 없으면 집이 경매에 넘아가도 은행은 집 보증금보다 우선순위로 대출금을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 은행에서도 대출을 승인해 줄 수 있습니다. 반드시 잔금 치르는 날 확정일자와 전입신고를 하셔야지 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.
확정일자 받는 법(인터넷 발급)
확정일자는 주민센터에서 받을 수 있습니다. 확정일자를 받을 때 필요한 준비물은 임대차계약서와 주민등록증 2가지이며, 600원의 비용이 발생합니다. 이사하시는 날 주민센터에 전입신고할 때 같이 확정일자를 받으시면 됩니다. 확정일자 신청일로부터 익일 00시에 효력이 발생합니다.
인터넷으로 신청하실 경우 '대법원 인터넷등기소' 사이트에서 신청이 가능합니다. 임대차계약서를 스캔하거나, PDF 파일 형식으로 제출하여야 합니다.
하지만, 공휴일이나 평일 18시 이후에 신청하시면 다음 업무일에 일을 처리해 줍니다. 또한 평일 16시 이후에 신청하시면 업무량에 따라 다음 영업일에 확정일자를 받을 수도 있습니다. 입주하는 당일 확정일자를 받는 것이 안전하기 때문에 바쁘시더라도 미루지 마시고 주민센터에서 확정일자를 받는 것을 권해 드립니다.
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